工程设计阶段要注意什么？

设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点。虽然设计成本在整个建设项目过程中所占的比例很小，一般只占建筑安装成本的2%左右，但对项目成本的影响很大，有时达到75%。一个好的设计方案不仅要取得良好的社会效益，还要有经济合理性。长期以来，建设项目的设计阶段普遍没有得到足够的重视，开发商很少询问设计方案的经济合理性，导致项目设计质量低下。策划只是督促设计师画图纸，不管设计出来的方案在施工上需要花多少钱，费用是否合理；设计师只注重图纸，不管设计是否经济合理，往往会出现设计过于保守的情况，比如结构设计中的配筋问题，以整个现浇剪力墙结构住宅工程为例。项目成本的增加会直接降低开发公司的净利润。或者设计师盲目满足开发商的设计进度，导致设计不匹配、不循环等问题，结果被带到施工阶段，在施工现场谈判、变更、返工等情况屡见不鲜。因此，在设计阶段，要有成本控制意识，把握好以下要点:
 

 

进行设计招标，选择最佳设计单位。开发商在委托设计时，应大力引入竞争机制，积极推广建筑方案与经济方案相结合的设计招标方式，尽可能将项目主体、配套围护、居住区道路等设计集中起来进行招标，采用多次招标，并组织相关专家进行综合评估，以选择好的设计单位，促进设计单位在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面进行创新，努力降低工程成本。

 

实施限额设计，有效控制成本。设计工作是一项政策性、技术性、综合性的工作。工程设计的质量将直接影响工程造价和工期，也决定了工程竣工后的使用价值和经济效益。因此，要求设计单位在工程设计中实行限额设计。所有可以定量分析的设计内容都要计算。设计中应充分考虑施工的可能性和经济性，并与技术水平和管理水平相适应。特别注意选择建筑材料或设备的经济性，尽量不使用那些难以采购、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量做到标准化、系列化设计，各专业的设计要遵循建筑标准、设计规范、技术规程。严格控制设计变更，确保投资限额不轻易超出。

 

另外，针对目前设计师经济观念淡薄，随意设计变更的情况，开发商在签订设计合同时，可以对设计变更和修改的金额进行追加限制。如果出现不同专业不匹配或不交圈的现象，或者设计变更超过施工合同价一定比例，扣除一定比例的设计费。设计者采用一定的约束力是一种有效的控制方法。

 

加强设计图纸前的审核工作。加强图纸绘制前的审核工作，施工前尽量杜绝工程变更的发生。根据实际情况，在设计阶段克服设计方案的不足或缺陷，将付出最小的成本，达到最佳的效果。因此，有必要在正式绘制前加强对设计图纸的审查，以提高设计质量，避免将设计缺陷和不足带到施工阶段。

 

浅谈投标阶段的成本管理。房地产开发招标主要包括设备材料采购招标和施工单位招标。开发商通过招标选择施工单位或材料供应商，对控制工程投资乃至质量进度起着至关重要的作用。投标过程中应做好以下几个方面的成本管理:

 

投标前，应严格审查投标人的资质，必要时进行实地调查，避免出现“特级企业投标、一级企业分包、二级企业入市”等异常现象。

 

做好招标文件的编制工作。预算管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各种有价值的数据和资料，识别、分析和评估影响工程造价的各种因素，然后编制招标文件。招标文件中的条款应严谨、准确、全面，尽量将工程费用及相关费用包括在内，不留或少留幸存者，以避免后期结算时双方发生纠纷。应认真审核标底，确保标底质量，将标底控制在合理成本的下限。

 

合理低价的投标人中标。《建设工程工程量清单计价规范》于2003年7月1日实施后，选择中标人的方法是招标人提供工程量清单，投标人根据工程量清单项目自主报价，按照评标后低价中标的原则确定。

 

合理低价分为两种情况:有标底的，投标价格在合理范围内；没有标底的，报价应高于或等于企业成本。基于这种评价方法，为了使招标人接受报价并获得尽可能多的利润，投标单位不同程度地采用投标策略和报价技巧，以增加中标的机会。所以作为开发商，不能一味追求低价，还要在保证工期和质量要求的前提下，审核其报价，评估技术方案的可行性，避免增加施工过程中投资控制的难度，给开发商留下隐患。

 

常见的问题有不平衡报价法、多方案报价法、低价竞标法等。以下是不平衡报价法的简要说明:投标人在不影响投标总价的前提下，将部分分项工程的单价定得高于正常水平，将部分分项工程的单价定得低于正常水平，希望中标，获利。针对这种情况，投标人应区分投标人的意向，对比分析多个投标人的类似项目价格，最大限度地平衡不同投标人之间综合单价分布的差异，最终选择合理低价的投标人。

 

应该做好签约工作。施工单位或材料供应商通过招标确定后，应及时签订合同。合同条款要严谨细致，尽量减少甲乙双方的扯皮，使工期顺利进行。

 

当然，成本管理是一个全过程的管理，不仅需要前期规划阶段的成本控制，还需要后期施工阶段的成本控制。随着土地出让和拆迁的变化，融资难度的增加，房地产开发商的财务压力越来越大。因此，加强项目成本管理是开发企业的重中之重，只有高度重视，企业才能立于不败之地。